Versión en castellano.

Durant novembre de 2013 varem assistir a la fi d’alguns dels índexs de referència usats en la revisió de moltíssimes hipoteques a tipus variable, això és,  l’IRPH Bancs, l’IRPH Caixes i el CECA. En aquest article es pretén donar una explicació senzilla de què són aquests índexs i la seva evolució comparada amb l’altre índex més usat en les revisions de préstecs a tipus variable, l’Euríbor a un any.

ANTECEDENTS

Respecte la variabilitat dels tipus d’interès de les operacions de préstec, com és sabut, aquests poden ser a tipus fix, a tipus variable o mixts. Un préstec a tipus fix és aquell que el tipus d’interès pagat pel prestatari no canvia durant tota la vida del préstec; un préstec a tipus variable és aquell en què, mitjançant una sèriede revisions periòdiques de tipus pactades per endavant, el tipus d’interès pagat pel prestatari va canviant en el temps; finalment, un préstec amb un tipus d’interès mixt inclou períodes de temps de tipus fix i períodes de temps a tipus variable.

Parlant dels préstec a tipus variable, normalment aquesta variabilitat es calcula prenent un índex oficial com a referència i afegint-li un diferencial; d’aquesta manera es fixa el nou tipus d’interès que serà vigent durant el període de temps pactat. Per exemple, si l’índex de referència està al 3% i el diferencial pactat és del 1%, llavors el nou tipus d’interès a aplicar serà del 4%. Així de simple.

O així de complicat; resulta que cada índex de referència usat té la seva evolució pròpia depenent de les característiques i la seva forma de càlcul, de tal manera que l’evolució dels tipus d’interès oficials a la Zona Euro, l’evolució econòmica o l’actuació del conjunt d’entitats bancàries o bé tota una combinació de factors poden influir de manera molt diferent en un cas o un altre. Aquesta ha estat la situació que d’alguna manera ha portat per fi del IRPH i el CECA com a índexs de referència publicats i usats en la revisió de tipus d’interès de moltíssimes operacions. Passarem a explicar cadascuns d’aquests tipus de referència de manera el més gràfica possible per a una millor comprensió:

IRPH

La seva definició és senzilla, es tracta del càlcul de la mitjana dels tipus d’interès aplicats per les entitats als préstecs hipotecaris a tipus variable signats a més de tres anys. Més concretament, la definició del mateix és:

L’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH), oficialment denominat tipus mitjà dels préstecs hipotecaris a més de tres anys per a adquisició d’habitatge lliure, és la mitjana aritmètica simple dels tipus d’interès mitjans ponderats pel saldo de les operacions de préstec amb garantia hipotecària a termini igual o superior a tres anys, per a adquisició d’habitatge lliure, que hagin estat iniciades o renovades durant el mes al que es refereixen els índexs (Font: Wikipedia).

Depenent del tipus d’entitats usat en el càlcul calcularem cada tipus d’IRPH. Si les entitats usades en el càlcul són bancs el resultat és l’IRPH Bancs i si són les caixes l’IRPH Caixes. Si fem el càlcul sobre el total d’entitats tindrem l’IRPH global.

A causa del seu caràcter de mitjana, es tracta d’un índex molt estable ja que la variabilitat d’altres índexs, com l’euribor, li afectarà sempre molt menys a una hipoteca referenciada a IRPH que a l’Euribor. Això és, un prestatari que pagui Euríbor més un diferencial veurà la seva quota incrementada o decrementada abans que un usuari d’una hipoteca a IRPH ja que el càlcul de l’IRPH inclou tota la variabilitat i espectre de tipus d’interès possible, fent la mitjana.

Per tant, l’IRPH seria un tipus d’interès ideal per a les hipoteques a tipus variable si no haguessin actuat tres factors:

1-La crisi econòmica i la pujada dels tipus d’interès aplicats per les entitats bancàries en moltes operacions crediticies signades després de la fi de la bombolla immobiliària, que compensa les baixades en les revisions de préstecs referenciades a l’Euríbor i que la mitjana dels tipus dels préstecs no baixi o baixi poc.

2-L’aplicació en molts casos de diferencials sobre un tipus de referència que en si ja és una mitjana i que, per tant, ja inclou la variabilitat de tipus possible en el seu càlcul. És a dir, no és el mateix sumar-li un diferencial a un tipus com l’Euríbor, que és un índex directe que a l’IRPH que és un índex de mitjanes.

3-La gran baixada soferta per l’altre tipus de referència, l’Euribor, que ha fet que l’escletxa oberta entre els dos índexs sigui en aquests moments més que àmplia.

En les dues següents imatges podem veure l’evolució des de 2007

IRPH bancs:

IRPH Caixes:

Tal com es pot veure, tots dos índexs presenten un comportament similar, com no podia ser d’una altra manera. Destaca com des de 2010 l’índex puja de manera sostinguda; tot això a causa de l’escrit anteriorment, estem davant uns índexs de mitjanes que inclouen la variabilitat de tipus d’interès del conjunt de préstecs hipotecaris a tres anys i, en molts casos, els préstecs signats nous o els refinançaments de préstecs antics s’estan signant a tipus superior que abans, afectant a la mitjana del càlcul i, per això, a l’IRPH.

EL CECA

Es tracta d’un altre índex de mitjanes creat per la Confederació Espanyola de Caixes d’Estalvi; en aquest cas s’inclou en el càlcul, a més dels préstecs hipotecaris a més de tres anys, el tipus d’interès dels préstecs personals a menys de tres anys. Es tracta d’un índex que calcularia la globalitat dels tipus d’interès de gairebé qualsevol tipus d’operació. Per això, sempre dóna un càlcul més alt que l’IRPH, ja que els préstecs personals normalment paguen un tipus d’interès més alt que els hipotecaris.

En la següent imatge podem veure la seva evolució des de 2007:

Tal com es pot veure, té un comportament bastant estable i sempre es mou en un interval entre un 4 i un 7%. Com que és un índex de mitjanes global de tot tipus de préstec, el factor de l’encariment dels tipus aplicats a noves operacions compensa la baixada dels tipus en les revisions d’interès de les operacions signades a Euribor més diferencial.

SITUACIÓ ACTUAL

En la present gràfica podem veure la bretxa existent en l’actualitat entre els diferents índexs de mitjanes (IRPH, CECA) i l’Euríbor:

Res millor que una explicació gràfica per poder veure la situació. Gran part de les operacions a tipus variable es revisen a Euribor més diferencial, això és, la traça en verd de la gràfica. Observi’s que fins a 2008 els índexs tenien tendències paral·leles i això s’explicava perquè els tipus d’interès de les operacions noves seguien el comportament de l’Euríbor i, per això, els índexs de mitjanes com el IRPH, també. Quan la crisi comença a apretar, es comencen a signar operacions a tipus superior o bé l’Euríbor deixa de ser el referent el la determinació d’aquests tipus nous, per la qual cosa les mitjanes es disparen i segueixen el seu propi camí deixant a banda l’Euríbor. Queda clar, llavors, que l’euríbor és un índex directe i que recull les oscil·lacions de tipus abans que els índexs de mitjanes.

Per fer-nos una idea de què significa aquesta diferència, n’hi haurà prou amb un simple càlcul de quotes en el següent exemple calculat per a una hipoteca de 200.000€ a trenta anys, amb cada índex de referència sumant-li un diferencial d’un 1%:

Signada  a IRPH+1 i revisant amb l’índex d’agost de 2013 (3,298% + 1%). Quota resultant 989,74€.

Signada a l’Euribor+1 i revisant a l’agost de 2013 (0,542% + 1%). Quota resultant 694,09€.

Signada al CECA+1 i revisant a l’agost de 2013 (5,875% + 1%). Quota resultant 1314,53€.

LA FI DEL IRPH I DEL CECA

En la Llei d’Emprenedors aprovada al setembre de 2013 s’estableix la fi de la publicació dels índexs IRPH i CECA a partir de novembre de 2013 i la seva substitució per un nou índex calculat prenent com a base la mitjana dels tipus d’interès de les operacions hipotecàries signades a més de tres anys per la totalitat de les entitats, tot això amb les següents característiques:

–Si l’operació preveu en la seva escriptura un índex substitutori s’aplicarà aquest últim. És a dir, en la hipoteca de l’exemple anterior si es preveu un tipus de referència diferent en cas de desaparèixer l’IRPH, aquest passarà a ser el nou tipus de referència. Normalment en la majoria d’operacions s’aplicaria l’Euríbor.

–El canvi de tipus només s’aplicarà en la data de revisió. Fins a aquesta data es continuarà reportant el mateix tipus d’interès.

by Jordi Mulé-Economista C.E.C número 13147