En Noviembre de 2013 asistimos al fin de varios de los índices de referencia usados en la revisión de infinitud de hipotecas a tipo variable, esto es, el IRPH Bancos, el IRPH Cajas y el CECA. En este artículo se pretende dar una explicación somera de qué son estos índices y su evolución comparada con el otro índice más usado en las revisiones de préstamos a tipo variable, el Euríbor a un año.
Antecedentes
Respecto la variabilidad de los tipos de interés de las operaciones de préstamo, como es sabido, éstos pueden ser a tipo fijo, a tipo variable o mixtos. Un préstamo a tipo fijo es aquél en que el tipo de interés pagado por el prestatario no cambia durante toda la vida del préstamo; un préstamo a tipo variable es aquél en que, mediante una seria de revisiones periódicas de tipo pactadas de antemano, el tipo de interés pagado por el prestatario va cambiando en el tiempo; por último, un préstamo con un tipo de interés mixto incluye períodos de tiempo de tipo fijo y períodos de tiempo a tipo variable.
Hablando de los préstamo a tipo variable, normalmente esta variabilidad se calcula tomando un índice oficial como referencia y añadiéndole un diferencia; de esta manera se fija el nuevo tipo de interés que será vigente durante el período de tiempo pactado. Por ejemplo, si el índice de referencia está al 3% y el diferencial pactado es del 1%, entonces el nuevo tipo de interés a aplicar será del 4%. Así de simple.
O así de complicado; resulta que cada índice de referencia usado tiene su evolución propia dependiendo de las características y su forma de cálculo, de tal manera que la evolución de los tipos de interés oficiales en la Zona Euro, la evolución económica o la actuación del conjunto de entidades bancarias o bien toda una combinación de factores pueden influir de manera muy diferente en un caso u otro. Ésta ha sido la situación que de alguna manera ha llevado al fin del IRPH y el CECA como índices de referencia publicados y usados en la revisión de tipos de interés de muchísimas operaciones. Pasaremos a explicar cada unos de estos tipos de referencia de manera lo más gráfica posible para un mejor entendimiento.
El IRPH
Su definición es sencilla, se trata del cálculo de la media de los tipos de interés aplicados por las entidades a los préstamos hipotecarios a tipo variable firmados a más de tres años. Más concretamente, la definición del mismo es:
El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), oficialmente denominado tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, es la media aritmética simple de los tipos de interés medios ponderados por el saldo de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas durante el mes al que se refieren los índices (Fuente: Wikipedia).
Dependiendo del tipo de entidades usado en el cálculo calcularemos cada tipo de IRPH. Si las entidades usadas en el cálculo son bancos el resultado es el IRPH Bancos y si son las cajas, el IRPH Cajas. Si hacemos el cálculo sobre el total de entidades tendremos el IRPH global.
Debido a su carácter de media, se trata de un índice muy estable ya que la variabilidad de otros índices, como el euribor, le afectará siempre mucho menos a una hipoteca referenciada al IRPH que al Euribor. Esto es, un prestatario que pague Euríbor más un diferencial verá su cuota incrementada o decrementada antes que un usuario de una hipoteca al IRPH ya que el cálculo del IRPH incluye toda la variabilidad y espectro de tipos de interés posible, haciendo la media.
Por tanto, el IRPH sería un tipo de interés ideal para las hipotecas a tipo variable si no hubieran actuado tres factores:
- La crisis económica y la subida de los tipos de interés aplicados por las entidades bancarias en muchas operaciones crediticias firmadas después del fin de la burbuja inmobiliaria, que compensa las bajadas en las revisiones de préstamos referenciadas al Euríbor y que la media de los tipos de los préstamos no baje o baje poco.
- La aplicación en muchos casos de diferenciales sobre un tipo de referencia que en sí ya es una media y que, por tanto, ya incluye la variabilidad de tipos posible en su cálculo. Es decir, no es lo mismo sumarle un diferencial a un tipo como el Euríbor, que es un índice directo que al IRPH que es un índice de medias.
- La gran bajada sufrida por el otro tipo de referencia, el Euribor, que ha hacho que la brecha abierta entre los dos índices sea en estos momentos más que amplia.
En las dos siguientes imágenes podemos ver la evolución desde 2007
IRPH bancos:
IRPH Cajas:
Tal y como se puede ver, ambos índices presentan un comportamiento similar, como no podía ser de otra manera. Destaca cómo desde 2010 el índice repunta al alza de manera sostenida; todo esto debido a lo escrito anteriormente, estamos ante unos índices de medias que incluyen la variabilidad de tipos de interés del conjunto de préstamos hipotecarios a tres años y, en muchos casos, los préstamos firmados nuevos o las refinanciaciones de préstamos antiguos se están firmando a tipo superior que antaño, afectando a la media del cálculo y, por ello, al IRPH.
El CECA
Se trata de otro índice de medias creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro; en este caso se incluye en el cálculo, además de los préstamos hipotecarios a más de tres años, el tipo de interés de los préstamos personales a menos de tres años. Se trata de un índice que calcularía la globalidad de los tipos de interés de casi cualquier tipo de operación. Por ello, siempre arroja un cálculo más alto que el IRPH, ya que los préstamos personales normalmente pagan un tipo de interés más alto que los hipotecarios.
En la siguiente imagen podemos ver su evolución desde 2007:
Tal y como se puede ver, tiene un comportamiento bastante estable y siempre se mueve en un intervalo entre un 4 y un 7%. Al ser un índice de medias global de todo tipo de préstamo, el factor del encarecimiento de los tipos aplicados a nuevas operaciones compensa la bajada de los tipos en las revisiones de interés de las operaciones firmadas a Euribor más diferencial.
La situación que provocó la eliminación de IRPH y CECA
En la presente gráfica podemos ver la brecha existente en la actualidad entre los diferentes índices de medias (IRPH, CECA) y el Euríbor:
Nada mejor que una explicación gráfica para poder ver la situación. Gran parte de las operaciones a tipo variable se revisan a Euribor más diferencial, esto es, la traza en verde de la gráfica. Obsérvese que hasta 2008 los índices tenían tendencias paralelas y esto se explicaba porque los tipos de interés de las operaciones nuevas seguían el comportamiento del Euríbor y, por ello, los índices de medias como el IRPH, también. Cuando la crisis empieza a arreciar, se empiezan a firmar operaciones a tipo superior o bien el Euríbor deja de ser el referente el la determinación de estos tipos nuevos, por lo que las medias se disparan y siguen su propia senda dejando aparte al Euríbor. Queda claro, entonces, que el euríbor es un índice directo y que recoge las oscilaciones de tipos antes que los índices de medias.
Para hacernos una idea de qué significa esta diferencia, basta un simple cálculo de cuotas en el siguiente ejemplo calculado para una hipoteca de 200.000€ a treinta años, con cada índice de referencia sumándole un diferencial de un 1%:
- Firmada al IRPH+1 y revisando con el índice de agosto de 2013 (3,298% + 1%). Cuota resultante 989,74€.
- Firmada al Euribor+1 y revisando en agosto de 2013 (0,542% + 1%). Cuota resultante 694,09€.
- Firmada al CECA+1 y revisando en agosto de 2013 (5,875% + 1%). Cuota resultante 1314,53€.
El fin de IRPH y CECA
En la Ley de Emprendedores aprobada en Septiembre de 2013 se establece el fin de la publicación de los índices IRPH y CECA a partir de noviembre de 2013 y su subtitución por un nuevo índice calculado tomando como base la media de los tipos de interés de las operaciones hipotecarias firmadas a más de tres años por la totalidad de las entidades, todo ello con las siguientes características:
- Si la operación prevé en su escritura un índice substitutivo se aplicará éste último. Es decir, en la hipoteca del ejemplo anterior si se prevé un tipo de referencia diferente en caso de desaparecer el IRPH, éste pasará a ser el nuevo tipo de referencia. Normalmente en la mayoría de operaciones se aplicaría el Euríbor.
- El cambio de tipo sólo se aplicará en la fecha de revisión. Hasta esa fecha se continuará devengando el mismo tipo de interés.
by Jordi Mulé-Economista C.E.C número 13147
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